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Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem im Ertragswertverfahren der Verkehrswert einer Liegenschaft marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszins ist nicht mit einem normalen Zinssatz zu verwechseln, er ist ein zentraler Bestandteil bei der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes wird nach Grundstückslage, der Art und der Restnutzungsdauer eines Objektes angesetzt und berechnet. Mit dem Liegenschaftszins wird zum einen der Bodenwert eines bebauten Grundstückes verzinst (siehe Bodenwert in diesem Glossar). Der zu verzinsende Bodenwert des Grundstückes wird zusammen mit dem Wert der Restnutzungsdauer zu einem Rentenbarwertfaktor berechnet. Der Rentenbarwertfaktor wird mit dem Reinertrag eines Grundstückes multipliziert, wodurch der Gebäudeertragswert berechnet wird. Der so ermittelte Liegenschaftszinssatz kann bei Gutachtern in Erfahrung gebracht werden. Makler können ebenfalls bei Zustandekommen von Kaufverträgen über Mietliegenschaften und Objekte die Höhe des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes zuverlässig in Erfahrung bringen und ermitteln.

Kostenmiete

Die Kostenmiete ist die Höchstmiete, die bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem Wohnraum erhoben werden kann. Grundlage ist das II. Wohnungsbaugesetz, dass die öffentliche Wohnraumförderung regelt. Die Kostenmiete setzt sich aus den Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten der jeweiligen Wohnung zusammen. Die Bewirtschaftungskosten sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen (siehe Abschreibung in diesem Glossar) und das Mietausfallrisiko. Die Kapitalkosten sind beispielsweise Eigenkapitalverzinsungen. Die Kapital und Bewirtschaftungskosten sind für den Eigentümer oder Verwalter der Wohnung oder der Wohnanlage entscheidende Faktoren zur Ermittlung einer Durchschnittsmiete. Die Einzelmiete kann objektspezifisch  geringfügig von der Durchschnittsmiete abweichen. Der Vermieter kann Zuschläge zur Einzelmiete verlangen, wenn die Bewilligungsmiete unter der Kostenmiete liegt und somit die Kosten des Vermieters oder Verwalters nicht deckt. Seit dem neuen Wohnraumförderungsgesetz vom ersten Januar 2002 ist nicht mehr die Kostenmiete entscheidender Faktor für die Erhebung eines Mietzinses durch den Eigentümer oder Verwalter, sondern eine knapp unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe Vergleichsmiete in diesem Glossar) liegenden Mietzahlung, die von zwischen der Wohnraumförderungsstelle und dem jeweiligen Vermieter vereinbart wurde.  

Bauträger

Ein Bauträger errichtet auf eigene Rechnung, mitunter mit Hilfe von Subunternehmen, Gebäude auf eigenen Grundstücken. Haftbarer Eigentümer bleibt das Bauträgerunternehmen bis zur Veräußerung während oder nach der Bauphase. Der Bauträger ist auch für die Auftragvergabe an die Subunternehmen und für deren Bezahlung verantwortlich und gegebenenfalls haftbar zu machen. Der so genannte Bauherr, in dessen Auftrag der Bauträger das Bauvorhaben in die Praxis umsetzt, ist also nicht von Beginn an automatisch Eigentümer, sondern erst bei der vollständigen Übernahme der Kosten während der Bauphase, oder üblicherweise bei kompletter Fertigstellung (siehe Begriff Bauherr in diesem Glossar). Rein faktisch ist also zu Beginn und während der Bauphase das Bauträgerunternehmen gleichzeitig Bauherr. Sowohl das Grundstück, wie auch das Gebäude werden bei Fertigstellung oder während der Fertigstellung per Bauträgervertrag auf den Auftraggeber und späteren Eigentümer, dann kurz Bauherr genannt, übertragen. Der Vorgang wird notariell beurkundet (siehe Begriff Notar in diesem Glossar).

Baukostenindex

Der Baukostenindex ist ein Dezimalzahlenmaß, das einen Schlüssel zur Höhe der zu erwartenden Baukosten darstellt. Er ist eine wichtige, vorab zu ermittelnde Größe für einen zukünftigen Bauherren, um die zu erwartenden Baukosten im Voraus taxieren zu können. Er beträgt beispielsweise für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser 111,7 und für Bürogebäude und gewerbliche Betriebsgebäude zwischen 113 und 115. Der Baukostenindex wird alle drei Monate vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Die Indexzahlen sind Bruttowerte. Eventuelle Umsatzsteueränderungen sind in den Dezimalzahlen des Baukostenindexes bereits berücksichtig worden.

Bauwich

Der Bauwich ist der in Norddeutschland ehemals gebrauchte Begriff für die heutigen ländereigen geregelten Abstandsflächen (siehe Begriff Abstandsflächen in diesem Glossar). Dieser Begriff wird heute nur noch in Niedersachsen verwendet und regelt den Abstand eines zu bewohnenden oder bewirtschaftenden Gebäudes zur Grundstücksgrenze. Durch die mittlerweile ländereigen per Landesbauordnung bestimmten Abstandsflächen gelten nicht mehr nur die einzuhaltenden Abstände eines Gebäudevorderteiles zu seiner Grundstücksgrenze,  wie dies der Begriff  Bauwich definiert, sondern die Abstände, die von allen Seiten eines zu bauenden Gebäudes auf dem Grundstück zum Nachbargebäude und Nachbargrundstück einzuhalten sind.  

Baurecht

Das Baurecht oder Bauplanungsrecht umfasst Ausnahmegenehmigungen, die Erleichterungen bei Bauherren und Gemeinden in der Umsetzung ihrer jeweiligen Baupläne bedeuten können. Auch in der Baunutzungsordnung finden sich Ausnahmegenehmigungen hinsichtlich der verschiedenen Baugebietsarten (siehe Baunutzungsverordnung, Baugebiete in diesem Glossar). Das Baurecht regelt im Allgemeinen die Art der Bebauung und der für die jeweiligen Baugebiete vorgesehenen Arten der Gebäude, die errichtet werden dürfen. Nach § 31 des Baugesetzbuches ist es möglich, als Bauherr von Festsetzungen des Bebauungsplanes abweichen zu dürfen. Diese Regelung ist möglich, wenn sie dem Gemeinwohl dient oder aus städtebaulicher Sicht dringend zu vertreten ist. Aus städtebaulicher Sicht kann beispielsweise bei umfassenden Renovierungen von Baudenkmälern von den vorgeschriebenen Maßen der Bauten abgewichen werden, wenn dadurch der uroriginäre Charakter der Stadt oder der Altstadt erhalten bleiben würde.  Die Grundauflagen eines jeweiligen Bebauungsplanes müssen dagegen unberührt bleiben. In den Landesbauordnungen sind ebenfalls Möglichkeiten gegeben, von verbindlichen Vorschriften im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens oder eines „Dispens“ befreit zu werden. Im Rahmen von Befreiungen innerhalb des öffentlichen Baurechtes sind nachbarrechtliche Belange zu berücksichtigen (siehe Nacharrecht in diesem Glossar).

Baulinie

Die Baulinie ist für das jeweilige Bauvorhaben und Grundstück festgelegt und muss eingehalten werden, bei Nichtbeachtung, also Unterschreitung oder Überschreitung der Baulinie kann ein Abbruch des Gebäudes von der zuständigen Baubehörde angeordnet werden. Die Baulinie ist im Bebauungsplan vermerkt. Sie entscheidet individuell von Bauvorhaben zu Bauvorhaben darüber, wie weit die Vorderfront eines Hauses an die Straße und Grundstücksgrenze heranzubauen ist. Auch der Abstand zu den jeweiligen Nachbarhäusern muss dementsprechend eingehalten werden (siehe Abstandsflächen, Bauwich in diesem Glossar).

Bauantrag

Der Bauantrag wird bei der jeweiligen Baubehörde gestellt. Mit ihm erfolgt die Baugenehmigung für ein geplantes Objekt. Ohne einer gemäß dem Bauantrag folgenden erteilten Baugenehmigung kann ein Bauvorhaben nicht begonnen und letztendlich auch nicht bei Teil oder Fertigstellung von der zuständigen Baubehörde abgenommen werden (siehe Bauabnahme und Baugenehmigung in diesem Glossar).

Mieterhöhung

Die Mieterhöhung ist die Neufestlegung einer Miete, die betragsmäßig über der vorherigen Miete liegt. Nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches, darf die nach der Mieterhöhung festgesetzte Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (siehe Vergleichsmiete in diesem Glossar). Die Miete darf vor der Erhöhung 15 Monate in ihrer Höhe nicht verändert worden sein. Die bevorstehende Mieterhöhung darf 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung frühestens angekündigt werden. Die Kappungsgrenze darf nicht überschritten werden, das heißt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um über 20% erhöht werden darf. Modernisierungskosten und Betriebskostenerhöhungen fallen nicht in diese Fristenregelung.

Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Form der Sicherheitsleistung, die der Vermieter zum Anfang eines Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution darf im Höchstfall drei Monatsmieten der Grundmiete ohne Betriebskosten betragen. Die Kaution kann in drei Monatsraten geleistet werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Der Vermieter legt das Geld der Kautionszahlung auf einem Sonderkonto mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten an. Das Konto muß insolvenzrechtlich geschützt und somit getrennt vom übrigen Vermietervermögen sein. Den Kautionsbetrag mit Zinsen erhält der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück, wenn bestimmte Voraussetzungen von Seiten des Mieters erfüllt wurden. Ist die Wohnung zum Beispiel unverhältnismäßig verwohnt worden oder wurden keine Mietzahlungen mehr geleistet, darf der Vermieter die Kaution mit den angefallenen Sachschäden und der Folgereparaturen verrechnen.  Die Kaution darf nicht bei Beendigung des Mietverhältnisses in Form von drei Monatsmieten vom Mieter verrechnet werden. Die Rückzahlung der Kaution ist in der Regel zwei bis maximal sechs Monate nach Auszug des Mieters an ihn zurückzuzahlen. Nach § 566 a des Bürgerlichen Gesetzbuches tritt bei Eigentümer und Vermieterwechsel der neue Vermieter in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein. Das betrifft auch die Kautionszahlung und Rückerstattung. Der frühere Vermieter ist aber im Falle der Uneinbringlichkeit der Kautionssumme durch den neuen Vermieter verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen. Bei Verkauf des Mietobjektes nach Ende des Mietverhältnisses, muss der Mieter über die Betriebskostenabrechnung mit dem alten Vermieter auch die Kautionsrückzahlung regeln.

Wohngeld, Mietzuschuss

Das Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss, der als Mietzuschuss für bedürftige Mieter und als Lastenzuschuss für berechtigte Eigenheimbesitzer bewilligt wird. Die Zahlung von Wohngeld hängt von der Anzahl der Familienangehörigen im Haushalt, von der Höhe des Gesamteinkommens und von der Miethöhe ab. Im Gegensatz zum pauschalierten Wohngeld für Empfänger von Sozialleistungen, handelt es sich hier um das Tabellenwohngeld, da die jeweils zustehende Höhe des Wohngeldes aus Tabellen ermittelt wird. Auf Wohngeld besteht nur Anspruch, wenn die gesetzlichen Anspruchsbedingungen erfüllt sind. Eine sich in der Ausbildung befindende Person darf zum Beispiel nicht mehr vorübergehend vom Elternhaus abwesend sein, es muss eine endgültige Abwesenheit vom Elternhaus erfolgt sein, und das monatliche Einkommen muss der Höhe des geltenden Sozialhilfesatzes entsprechen. Vorab muss alle zwölf Monate ein Wohngeldantrag gestellt werden, der im zuständigen Amt für Wohnungswesen sowie in der jeweiligen Gemeinde, Stadt oder Kreisverwaltung erhältlich ist.

Zeitmietvertrag

Beim Zeitmietvertrag ist zwischen einem Mietvertrag ohne Verlängerungsklausel und einem Zeitmietvertrag mit dem Hinweis auf eine Verwendungsabsicht des Vermieters nach seinem Ablauf zu unterscheiden. Der Mietvertrag ohne Verlängerungsklausel ist bei der Vermietung von Gewerberaum, nicht aber bei der Vermietung von Wohnraum üblich. Beim Zeitmietvertrag mit Verwendungsabsicht des Vermieters nach seinem Ablauf, kann der Mieter vier Monate vor Vertragsablauf vom Vermieter in Erfahrung bringen, ob die Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf des Vertrages noch besteht. Verwendungsabsichten des Vermieters können Eigenbedarf des Wohnraumes, aber auch umfassende Renovierungen des Objektes sein, wodurch das Mietobjekt nicht mehr der vormaligen Verwendungsabsicht des Mieters nahe kommen könnte. Eine weitere Verwendungsabsicht könnte die Vermietung der Räume an Angestellte des Vermieters sein. Bei einem unbefristeten Mietvertrag könnte das Kündigungsrecht von Seiten des Mieters und Vermieters auch für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen werden. Der Mietvertrag hätte demnach eine vereinbarte Mindestlaufdauer. Für mehr als vier Jahre ist die Aussetzung des beiderseitigen Kündigungsrechtes für Mieter und Vermieter allerdings nach der aktuellen Rechtssprechung nicht möglich.

Vollfinanzierung

Bei der Vollfinanzierung wird die Übernahme sämtlicher Investitions- und Kaufkosten einer Immobilie oder eines Grundstückes ohne Einbringung von Eigenkapital durch ein Geldinstitut oder einen Investor sichergestellt. Die Finanzierung erfolgt also zu 100% durch Fremdkapital von Drittgeldgebern. Die Vollfinanzierung stellt ein gewisses Risiko dar, wenn beispielsweise durch den Arbeitsverlust des Schuldners die Bedienung der bei der Vollfinanzierung sehr hohen Zins und Tilgungsraten nicht mehr gewährleistet werden können. Es empfiehlt sich daher immer, etwa 25% Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung mit einzubringen, um die Zins und Tilgungsraten dementsprechend niedriger zu halten, als bei der Vollfinanzierung. Neben einem ausreichenden Einkommen, werden für das Zustandekommen einer Vollfinanzierung von Banken und Geldinstituten oft Bürgen und Sicherheiten verlangt. Bevor man sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, sollte man sich entsprechend informieren und beraten lassen, um auch wirklich eine günstige Baufinanzierung zu erhalten. 

Tilgungsaussetzung

Die Tilgungsaussetzung ist eine Form der Baufinanzierung. Der Kredit wird nicht herkömmlich in Zinsen und Tilgungsraten zurückgezahlt, sondern die Tilgung wird vorläufig eingestellt. Die Tilgungsaussetzung kann eine profitable Form der Baufinanzierung sein, es ist jedoch darauf zu achten, ab einem gewissen Zeitpunkt die Tilgung per Sondertilgungsrate in verschiedenen Tilgungsschritten oder in einer Summe vornehmen zu müssen. Das durch die Tilgungsaussetzung zu sparende Guthaben sollte profitabel angelegt werden, um per Sondertilgungsrate ab einem gewissen Zeitpunkt liquide genug zu sein, um die Tilgungsforderung zu bedienen (siehe Sondertilgungsrate in diesem Glossar).

Kinderzulage

Die Kinderzulage gehörte neben der Eigenheimzulage zur staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums und wurde am 1. Januar 2006 gestrichen. Bei einer vierköpfigen Familie können das Finanzeinbußen von bis zu 23.000 Euro während der gesamten Bauphase sein. Bei allen Anträgen, die vor dem Stichtag 01.01.2006 gestellt wurden, gilt der Anspruch auf die Kinderzulage und die Eigenheimzulage weiterhin, soweit die Voraussetzungen, wie zum Beispiel bestimmte Einkommensgrenzen gegeben sind. Die Förderung durch die Kinderzulage hatte eine Höchstförderdauer von bis zu acht Jahren. Jährlich konnten pro Kind bis zu 800 Euro geltend gemacht werden, bei der Eigenheimzulage waren es jährlich bis zu 1.250 Euro.

Hypothek

Die Aufnahme einer Hypothek erfolgt durch die Belastung einer Immobilie oder eines Grundstückes zugunsten eines Gläubigers. Die Aufgabe einer Hypothek ist also die Ablöse einer Geldforderung. Das kann eine Bank oder ein Geldinstitut aber auch eine Privatperson sein. Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten (siehe Grundpfandrechte, Grundschuld in diesem Glossar). Anders als die Grundschuld, ist die Hypothek eng mit der Höhe der Geldforderung verbunden. Verändert sich die Höhe der Geldforderung, hat das unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe der Hypothek. Wird das gesicherte Darlehen zurückgezahlt, wandelt es sich in eine Eigentümergrundschuld um. Eine Hypothek entsteht durch die Eintragung im Grundbuch (siehe Grundbuch, Hypothekendarlehen, Hypothekenrechner in diesem Glossar).

Einheitswert

Ein Einheitswert ist der Steuerwert von Grundvermögen, Land und Forstvermögen. Die Bewertung von Grundvermögen wurde zuletzt am ersten Januar 1964 durchgeführt. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte vom ersten Januar 1935. Der Bewertungssatz unterscheidet zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Bebaute Grundstücke unterliegen sechs verschiedenen Arten: Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischte Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und sonstige bebaute Grundstücke. Die Berechnung des Einheitswertes bei bebauten Grundstücken erfolgt über das Ertragswertverfahren (siehe Ertragswertverfahren in diesem Glossar). Als Berechnungsfaktoren werden die Jahresrohmieten und die Betriebskosten zugrunde gelegt (siehe Jahresrohmieten, Betriebskosten in diesem Glossar). Gewisse sonstige Grundstücke werden auch hinsichtlich der Feststellung des Einheitswertes über das Sachwertverfahren taxiert (siehe Sachwertverfahren in diesem Glossar). Wenn der durch das Ertragswertverfahren festgestellte Einheitswert unter dem Wert eines unbebauten Grundstückes liegt, gilt als  Mindestwert der tatsächliche Wert des Grundstückes. Der Einheitswert ist der Bemessungswert für die Grundsteuer (siehe Grundsteuer in diesem Glossar). Seit dem ersten Januar 1996 gilt nicht mehr der Einheitswert als Maß für den Steuerwert von Objekten, sondern der Grundbesitzwert eines Objektes.

Dienstbarkeit (Grundbuch)

Unter Dienstbarkeiten sind Rechte von Drittnutzern gegenüber dem Grundstückseigentümer zu verstehen. Es ist unter drei Arten von Dienstbarkeiten zu unterscheiden: Zum einen die Grunddienstbarkeit, die Überfahrrechte und Wegerechte beinhaltet, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnrecht) und der persönliche Nießbrauch, oder das Nießbrauchsrecht (siehe Grunddienstbarkeit, Nießbrauch und Grundbuch in diesem Glossar). Diese Dienstbarkeiten müssen als feststehendes oder dingliches Recht in das Grundbuch eingetragen werden, um Rechtsgültigkeit zu erlangen. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch haben diese drei Formen der Dienstbarkeit Bestand.

Baulast

Die Baulast, die ein Grundstückseigentümer auf sich nehmen kann, setzt sein Einverständnis voraus. In der Regel setzt sich dieser Faktor zumeist aus eingeräumten Durchfahrungsrechten zusammen, die der jeweilige Eigentümer seinem Nachbarn einräumen kann, um beispielsweise über seine Grundstückseinfahrt das angrenzende Grundstück erreichen zu können, wenn dies nicht anders möglich ist. Auch eine Bebauung im Grundstücksgrenzbereich zählt zu einer der häufigsten Baulasten. In diesem Fall muss der Grundstückseigentümer bei der Bebauung des Nachbargrundstücks den Abstand zusätzlich übernehmen, damit dieser im Falle der großflächigen Bebauung des angrenzenden Grundstücks zu seinem eigenen Heim gewahrt bleibt (siehe Abstandsflächen in diesem Glossar). Der Grundstückseigentümer, der die Baulast hinsichtlich seines eigenen Grundstücks dem Nachbarn einräumt, muss eine einvernehmliche Erklärung bei der zuständigen Baubehörde abgeben. Hierbei handelt es sich um eine schriftlich bei der jeweiligen Baubehörde abgegebene Einverständniserklärung. Gemäß der Erklärung wird die übernommene Baulast in das Baulastverzeichnis eingetragen. Die Baulast wird somit eine rechtlich eingetragene vom Einverständnis erklärenden Eigentümer rechtlich übernommene, gültige Last. Dieses Procedere ist bundesweit, außer in Bayern üblich. Hier gibt es keine Baulastverzeichnisse, sondern beschränkte in Grundbüchern vermerkte Dienstbarkeiten (siehe Grunddienstbarkeiten in diesem Glossar).

Bauerwartungsland

Bei der Bezeichnung Bauerwartungsland handelt es sich um möglicherweise zukünftiges Bauland. Mit einer Bebaubarkeit ist zu rechnen. So genanntes Bauerwartungsland wird zu einem angehobenen Preis gehandelt, der zukünftige Bauherr sollte sich jedoch umfassend informieren, dass das Grundstück tatsächlich bebaubar ist. Ohne Baugenehmigung darf kein in die Tat umgesetztes Bauverfahren eingeleitet werden (siehe Baugenehmigung in diesem Glossar). Der Bau eines Gebäudes ohne Genehmigung ist eine Straftat, die mit empfindlichen Geldbußen geahndet wird. Bauerwartungsland impliziert also nicht automatisch eine gültige Baugenehmigung, sondern lediglich die Option oder Möglichkeit einer baldigen Bebauung.